[ER초대석]“신규 공급 하세월, 25년까지 집값 오른다···재고 시장 풀어야” - 이코노믹리뷰

[이코노믹리뷰=이소현 기자] 정부는 집값 고점론을 꺼내 들었다. 연내 금리 인상이 확정되고, 가계 부채는 급증하고 있다. 여기에 역대 최대 규모의 공급 대책이 예정돼 있으니 당분간은 '집을 사지 말라'는 뜻이다. 하지만 시장의 분위기는 다르다. 주택 매맷값은 수도권 외곽 지역이 견인하고 있고, 전셋값은 매물 부족으로 비수기 없이 오름세다. 이달 인천 경인여대 교수실에서 만난 서진형 대한부동산학회장은 “고점론은 정부의 홍보일 따름”이라면서 ”집값은 우상향할 것”이라고 진단했다.

공급 대책 관련해선 “신규 주택 공급을 하는데 최소한 4년에서 10년의 세월이 걸린다”면서 “재고 주택 시장에서 공급이 이뤄져야 한다”라고도 꼬집었다. 정부는 당장 매물이 나올 수 있는 재고 주택 시장을 수요억제와 차익 환수라는 관점에서 억제하고 있다. 대신 공급 시차가 필연적으로 발생하는 개발 사업을 내세우며, 수요가 누적되고 있다는 지적이다.

▲ 정부가 주택 시장의 하방 리스크를 연일 지적하고 있다.

정부의 고점론은 부동산 가격 안정과 투기 억제라는 두 가지 목표를 달성하기 위한, 어쩔 수 없는 정책 홍보 측면에 가깝다. 한국의 주택 시장은 현재 가구 수의 증가와 경제 상황을 종합적으로 고려해 보면, 2025년까지 우상향 기조를 유지할 것으로 예측된다.

3기 신도시 공급이 마무리되고, 이후 가구 수 또한 정체 단계에 이르는 2030년이 돼서야 안정 또는 하향 기조로 갈 것이다. 다만 장기적으로 본다면 1, 2기 신도시 가운데 서울, 특히 남부권과의 접근성이 떨어지는 곳들은 슬럼화될 수 있고, 이런 곳들은 리모델링을 하거나 또는 자족 기능을 갖춘 도시로 육성될 수 있도록 공간 구조를 재편해야 한다.

▲ 현 정권의 부동산 정책을 평가하자면.

박원순 시장부터 지난 10년 동안 서울에서는 공급 대책을 추진하지 않았고, 문재인 정권 또한 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 등 각종 규제 정책을 펼쳤다. 이로 인해 공급 부족이 누적됐다. 보통 주택 수요는 인구수에 0.7을 곱해서 구하는데, 그렇게 보면 서울에는 연간 약 3만호에서 4만호의 공급이 필요하다. 수도권으로 보면 13만호에서 14만호 정도다. 그런데 현 정권이 들어선 이후 이러한 규모의 공급이 제대로 이뤄지지 않았다.

여기에 풍부한 유동성과 저금리 장기화로 시장으로 유동자금이 움직였다. 집값 상승은 이처럼 수십 년 동안 정체된 공급과 경제 상황이 맞물리면서 종합적으로 나타나는 현상이다.

정부에서는 현재 주택 보급률이 104%인데 더 이상 왜 주택이 필요하냐는 식이었다. 하지만 한국의 소득 수준의 향상에 따른 주거 수준의 욕구를 고려해야 한다. 예전에는 원룸이나 셋방에 만족했다면, 요즘에는 더 좋은 주거 환경을 원한다. 정부는 소득 수준에 맞는 주택들을 공급할 의무가 있다.

▲ 정부는 공급을 확대하는 한편, 수요 억제 전략을 취하고 있다.

(단기간에) 주택을 공급하기 위해서는 재고 주택 시장에서 공급이 이뤄져야 한다. 정부는 오로지 신규 주택 공급에만 초점을 맞추고 있지만, 신규 주택을 공급하는 데는 최소한 4년에서 10년의 세월이 걸린다. 적기에 공급하기란 불가능하다. 결국 다주택자들이 집을 매도해야 하는 셈인데, 규제로 인해 주택이 시장에 매물로 나오지 않고 있다.

양도소득세를 강화하면 할수록 매물이 잠기는 현상이 심화된다. 보유세를 올리고, 거래세는 낮추는 방향으로 세제 개편이 이뤄져야 한다. 만일 양쪽 다 높이게 되면, 동맥경화 현상으로 인해 시장이 순환되지 않고 결국 가격은 상승하는 부작용이 나타나게 된다.

1가구 1주택 정책 또한 가구 분화를 촉진시키는 중이다. 가구 분화다. 다주택자들은 시장에 매도하기보다 증여를 통해서 가구 수를 늘리는 방향으로 가고 있다. 반면 자산이 없는 이들은 3인 또는 4인 가구를 계속 유지하는 중이다. 사회 정의에서 보게 되면 상당히 좋은 제도이지만, 정책을 강조하면서 결국 부작용이 나타나고 있는 것.

▲ 공급 대책에 보완점이 있다면

분양가 상한제의 도입 취지는 부동산 가격 안정이다. 그런데 분양가와 시세와의 차이가 커지다 보니, 결국 분양을 하고 3~4달이 지나면 바로 가격이 시세만큼 오르는 문제가 발생했다. 이럴 경우 로또 청약 열풍이 이어질 수 있다. 결국에는 이 때문에 사회적 비용이 증가하게 된다. (묻지 마 청약이 발생하기 때문에) 제도의 목적을 달성하지 못하고 있는 셈이다.

채권 입찰제를 도입해 제도를 보완할 필요가 있다. 분양가와 시장가액 차이의 일부를 분앙자들이 채권으로 매수하도록 해서, 조성된 자금을 가지고 주거 복지에 사용할 수 있도록 용도를 정해두는 것이 좋다.

고밀 개발도 필요하다. 한국은 건폐율이 너무 높다. 이를 최대한 낮추고 바닥 면적을 좁게 지어야 한다. 나머지는 공원 용지나 도로 용지를 확보해서 도시민들에게 기반 시설들을 제공할 의무가 있다. 고밀 개발을 진행해 50층, 100층의 재건축도 필요하다.

▲ 민간 공급을 내세운 오세훈 표 재건축, 가능할까.

오세훈 서울시장은 저층 주거지의 정비사업을 내세우고 있지만, 정부가 하는 공공 재건축은 적극 나서지 않는 스탠스를 취하고 있다. 서민들이 많이 거주하고 있는 저층 주거지들은 개발을 허용하면서도, 아파트의 경우 이익을 얻는 것을 정부가 용납하지 않고 있기 때문이다. 다만 지방자치단체의 경우에는 정책을 수립하는 기관이 아니라, 정책이 수립되면 거기에 따라 집행하는 역할이다. 정부 정책과 다른 방향으로 부동산 정책을 실행하기란 쉽지 않다.

그 때문에 오세훈 시장의 경우 정부 정책에 협력하면서, 서울시의 요구를 받아내는 전략을 취할 수 있을 것이다. 공공 재개발 재건축과 민간 재개발 재건축이 서로 공존할 수 있도록 어느 정도 협력하면서 서울시에서 요구하는 바들을 건의하는 식으로 민간 정비사업을 활성화할 수 있을 것이다. (최종적으로는) 활성화를 위해서는 재개발은 노후도의 기준을 낮추고, 안전진단도 기준을 완화해야 한다. 지자체 혼자 결정할 수 없는 이런 점에서 협력이 필요하다.

▲ 3기 신도시 사전 청약이 시작됐는데, 불안 요인이 많다.

3기 신도시의 첫 번째 문제는 토지가 확보되지 않은 상태에서 주택을 분양한 것이다. 우선 국가가 아직 수용이 끝나지 않은 개인 소유의 땅을 미리 분양한 것은 말이 되지 않는 이야기다. 또한 토지를 확보한 뒤 사전 청약을 해야 사업 계획서대로 차질 없이 진행되는데, 그렇지 않으면 나중에 공급 시기가 부정확해진다.

정확한 수요 분석 없이 신청 대상자를 늘린 점도 문제다. 100가구를 공급하면서, 신청대상자 수를 200가구에서 300가구로 늘렸다. 그런데 이 과정에서 신혼부부의 수요는 얼마만큼 되는지, 생애최초는 얼마만큼 되는지 제대로 파악하지 않고 분모만 늘렸다. 사전 청약을 시작하면 주택 수요가 줄 것이라고 여겼기 때문인데, 이런 상황에서는 이후를 예측할 수 없다. 사실은 희망 고문이 가중될 따름이다.

▲ 청약 대신 집을 매수한다면.

젊은 세대들이 내 집을 마련하고자 할 때는 추격 매수는 피하는 것이 좋다. 직주근접이 되는 곳, 또는 본인의 자금 동원 능력 범위 내에서 입지 조건을 따져보고 계획을 세워 접근하는 것이 더 바른 방향이라고 본다. 남들이 하는 것처럼 외곽으로 추격 매수를 하다 보면, 장기적으로 수도권 외곽 지역의 슬럼화가 가속화되었을 때 대응하기 상당히 어려운 측면이 있다.

▲ 내년 5월 새로 출범할 정권에 필요한 것은

우선 시장 중심의 정책으로 전환할 필요가 있다. 정부에서도 최근에는 공급 확대를 강조하고 있는데, 서울의 경우 기존 도심의 재개발과 재건축을 통해서 공급하는 방법밖에 없다. 공공과 민간, 투트랙 전략으로 가져가는 것이 필요하다. 또한 공공에서는 무조건 하위 10% 주거 취약계층에게 영구 임대주택을 공급해서 주거 복지를 실현하고, 나머지 90%는 민간공급 통해 부족 현상을 해소해야 한다.

부동산의 문제를 해결하기 위해서는 장기적인 시간도 필수다. 공급하려고 해도 최소 4년, 5년의 세월 이 걸린다. 정부에서는 수요와 공급을 장기적으로 예측해 수요에 맞는 공급을 해야 하는데, 최근에는 너무 단기간의 현상들만 바라보고 있는 것이 아닌가 싶다. 새로운 정부에서는 10년, 20년의 플랜을 갖고 부동산 정책을 실행해야 한다. 결국에는 부동산을 (포퓰리즘과 같은) 정치가 아닌, 정책을 수립하는 쪽으로 가야 한다.

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